Bất động sản và xây dựng đang là các ngành rất phát triển trong nền kinh tế của Việt Nam những năm gần đây. Tuy nhiên các khái niệm cơ bản như “lộ giới là gì?” hoặc các quy định liên quan thì không phải ai cũng nắm rõ. Bài biết này chúng tôi sẽ cũng cấp đến bạn đọc những những thông tin chính xác nhất. Đây là điều cần thiết để bạn có thêm kiến thức và tránh những sai phạm có thể xảy ra.

Lộ giới là gì?

Lộ giới hay còn gọi là chỉ giới đường đỏ được xác định từ tâm đường sang hai bên đến điểm cuối cùng của con đường và là đường phân chia ranh giới giữa phần đất đã có quy hoạch của nhà nước để dành riêng cho đường bộ hoặc các công trình, cơ sở kỹ thuật hạ tầng, không gian công cộng, lề đường, vỉa hè với phần đất dùng để xây dựng công trình nhà ở của người dân. Thường cơ quan có chức năng sẽ cắm các cột mốc lộ giới ở hai bên đường, các cột mốc sẽ được cắm cụ thể theo quy chuẩn của pháp luật:

1. Ở nơi tập trung dân, thị trấn, huyện, xã: cứ 100m cắm 1 cột mốc giới lộ.

2. Đương qua khu vực ruộng, đồi thấp, ngoài khu đông dân cư, tùy theo địa hình cụ thể mà cự ly các cột thay đổi từ 500 mét đến 1000 mét.

3. Ở nơi có địa hình hiểm chở chỉ cắm ở một số điểm sao cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý được hành lang an toàn đường bộ.

Mục đích của chỉ giới đường đỏ

Là xác định cụ thể phần diện tích được phép xây dựng công trình, nhà ở và phần diện tích dành cho đường bộ, hành lang an toàn đường bộ cũng như diện tích công cộng mà nhà nước đã quy hoạch. 

Được phân định rõ ràng qua hệ thống cột mốc lộ giới mà cơ quan nhà nước đã cắm cụ thể ở hai bên đường, nếu trường hợp chưa cắm mốc lộ giới thì người sử dụng đất nên đến các cơ quan có chức năng xem bản đồ đã được quy hoạch trên giấy tờ để xác định rõ hơn về phần đất được xây dựng và chỉ giới đường đỏ từ đó thực hiện sao cho đúng quy định. 

Phần diện tích được phép xây dựng công trình, nhà ở hay còn gọi là chỉ giới xây dựng. Công trình, nhà ở có thể xây dựng sát chỉ giới đường đỏ( vỉa hè ) hoặc sẽ lùi vào 1 khoảng tùy theo quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền và tuyến đường quy định cụ thể khoảng lùi.

Chỉ giới xây dựng

Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà, công trình trên đất đó. Trường hợp công trình được phép xây dựng sát với lộ giới(ranh giới lô đất), thì chỉ giới xây dựng có thể trùng với lộ giới. Còn nếu do yêu cầu của quy hoạch, công trình phải xây lùi vào so lộ giới thì chỉ giới xây dựng sẽ lùi vào so với chỉ giới đường đỏ.

Khoảng lùi công trình

Khoảng lùi của công trình so với chỉ giới xây dựng của công trình hay lộ giới phụ thuộc vào việc tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc. Theo pháp luật xây dựng thì tùy thuộc vào độ cao của các công trình nhà ở được thiết kế mà khoảng lùi lộ giới cũng khác nhau, cụ thể là:

Tuyến đường lộ giới dưới 19 mét:

− Trường hợp 1: Công trình xây dựng cao dưới 19m thì sẽ không phải cách mốc lộ giới.

− Trường hợp 2: Công trình cao từ 19-22m thì phải cách mốc lộ giới 3m.

− Trường hợp 3: Công trình cao từ 22-25m thì phải cách mốc lộ giới 4m.

− Trường hợp 4: Công trinh cao từ 28m trở lên phải cách mốc lộ giới 6m.

Tuyến đường lộ giới từ 19 đến 22 mét:

− Trường hợp 1: Công trình xây dựng cao dưới 22m thì sẽ không phải cách mốc lộ giới.

− Trường hợp 2: Công trình cao từ 22-25m thì phải cách mốc lộ giới 3m.

− Trường hợp 3: Công trinh cao từ 28m trở lên phải cách mốc lộ giới 6m.

Tuyến đường lộ giới từ 22 mét trở lên:

− Trường hợp 1:Công trình thấp hơn 25m sẽ không phải cách mốc lộ giơi.

− Trường hợp 2: Công trinh cao từ 28m trở lên phải cách mốc lộ giới 6m.

Đây là những quy định theo bộ xây dựng,các quy chuẩn trên chỉ là cái khung. Trong thực tế sẽ có những trường hợp lộ giới của tuyến đường hoặc chiều cao công trình lệch so với quy chuẩn trên. Khi đó tùy từng trường hợp mà cơ quan chức năng sẽ xem xét và phụ thuộc vào diện tích của mảnh đất mình đăng ký xây dựng công trình cụ thể.

Cách xác định mốc lộ giới cho một khu đất ở

Để xác định mốc lộ giới cho một khu đất ở nói chung thì cần trải qua 4 bước:

Bước 1: Quan sát tổng quan khu đất chuẩn bị mua bán hoặc xây dựng. Xác định các cột mốc lộ giới và các biển báo, kí hiệu được đặt ở 2 bên đường.

Bước 2: Từ cột mốc đã tìm ra, xác định lộ giới của tuyến đường tính từ tim đường sang 2 bên. Lúc này sẽ biết được chính xác phần diện tích đất thực tế có thể được cấp sổ đỏ và xây dựng công trình.

Bước 3: Từ lộ giới tính toán khoảng lùi phù hợp với độ rộng của tuyền đường. Đảm bảo khoảng lùi đúng theo quy định của các cơ quan nhà nước

Bước 4: Khi đã xác định được khoảng lùi thì sẽ tìm được chỉ giới xây dựng. Xây dựng công trình bên trong phần chỉ giới xây dựng sẽ được tính là hợp pháp.

Phần đất dính lộ giới được giải quyết như thế nào

Phần đất nếu chủ nhà đã sử dụng ổn định từ trước thời điểm cắm mốc lộ giới thì trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) có thể được xem xét để công nhận. Tuy nhiên, phần diện tích đó (vượt ra khỏi mốc lộ giới) sẽ được ghi trong mục ghi chú của sổ đỏ là: “Thửa đất thuộc hành lang bải vệ an toàn coobng trình giao thông đường bộ”.

Về vấn đề bồi thường, giải phóng và thu hồi đã được quy định tại điều 75 của Luật đất đai 2013. Tuy nhiên phải đảm bảo các điều kiện sau.

– Đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

– Đất có các giấy chứng nhận về: quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở hoặc sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất.

– Nếu giao dịch mua, bán, chuyển nhượng trước thời gian công bố lộ giới thì sẽ được bồi thường 100%. Nếu giao dịch diễn ea sau thời gian công bố lộ giới nhưng ngôi nhà, tài sản gắn liền với đất đã tồn tại từ trước đó thì khi công bố sẽ chỉ được bồi thường 50%.

Hiểu rõ lộ giới là gì và mức xử phạt để tuân thủ đúng quy định của pháp luật

Hiện nay, do đất chật người đông, đất đai ngày càng đắt đỏ và khan hiếm nhất là tại các đô thị lớn. Do đó, luôn xảy ra tình trạng nhiều cá nhân, gia đình, chủ đầu tư lấn chiếm, xây dựng qua mốc chỉ giới xây dựng cho phép. Việc này vi phạm về quy hoạch và luật xây dựng. Những hành vi cố ý vi phạm và xây dựng các công trình vượt quá mốc lộ giới sẽ bị xử phạt hành chính với mức phạt tối đa lên tới 60 triệu đồng. Mức phạt và hình thức phạt hiện đã được quy định cụ thể tại Khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP 27/11/2017.

Tất cả những cá nhân, tập thể vi phạm về lấn chiếm đất lộ giới, xây dựng trái phép phải buộc phải phá dỡ công trình. Thậm chí là bị cưỡng chế phá dỡ công trình và nhận biên bản vi phạm hành chính. Đồng thời, sau khi đã lập biên bản vi phạm hành chính mà vẫn tiếp tục vi phạm thì sẽ bị xử phạt. Mức phạt tiền cao từ 50-350 triệu đồng theo Khoản 8 Điều 15 của Nghị định này.

Kết luận:

Trên đây là chia sẻ của chúng tôi về khái niệm lộ giới là gì và những thông tin liên quan đến lộ giới đất. Hy vọng bài viết này đã đem đến cho quý độc giả nhiều thông tin hữu ích. Đừng quên dõi theo những chia sẻ về luật nhà đất và những tin tức nóng hổi về bất động sản của chúng tôi nhé.

Truy cập vào website Timnha24h.net để cập nhật thông tin bất động sản mỗi ngày.